Réponse synthétique
Quand l'assemblée générale refuse des travaux, un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester la décision devant le tribunal judiciaire, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965). En cas de refus d'autoriser des travaux d'amélioration, le tribunal peut aussi autoriser un copropriétaire à les réaliser à ses frais (article 30).
- La contestation d'une décision d'AG se fait dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965).
- Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester, à peine de déchéance.
- Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.
- Si l'AG refuse d'autoriser des travaux d'amélioration, le tribunal peut autoriser un copropriétaire à les exécuter à ses frais (article 30).
- Le type de majorité dépend des travaux : simple (article 24), absolue (article 25) ou double (article 26).
- Les actions personnelles entre copropriétaires se prescrivent par cinq ans (article 2224 du Code civil).
Quand l'assemblée générale peut-elle refuser des travaux ?
En bref
L'assemblée générale décide à la majorité prévue par la loi. Un refus est légitime s'il porte sur des travaux non obligatoires ou faute de financement, mais il a des limites.
Les décisions de travaux relèvent de la loi du 10 juillet 1965. Selon les travaux, la majorité requise diffère : majorité simple des présents et représentés pour l'entretien courant (article 24), majorité absolue de tous les copropriétaires pour certains travaux et autorisations (article 25), double majorité pour les améliorations les plus importantes (article 26). Un refus reflète le choix de la majorité, mais il peut être contesté dans certains cas.
- Refus légitime : travaux non obligatoires, financement insuffisant, dossier technique incomplet.
- Refus contestable : vice de procédure dans la convocation ou le vote.
- Refus contestable : abus de majorité, lorsque la décision nuit sans motif sérieux à un copropriétaire.
- Refus contestable : travaux légalement obligatoires ou imposés par le règlement de copropriété.
Dans quels cas et comment contester le refus ?
En bref
Vérifier la régularité du vote, tenter une solution amiable, puis saisir le tribunal judiciaire dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal.
1
Obtenir le procès-verbal
Demander au syndic le procès-verbal de l'assemblée. La notification doit intervenir dans le mois suivant l'AG et fait courir le délai de contestation.
2
Vérifier la régularité
Contrôler que la convocation et les pièces ont été adressées au moins 21 jours avant l'AG, que l'ordre du jour mentionnait les travaux et que le vote a été correctement décompté.
3
Tenter une solution amiable
Adresser une demande motivée au syndic, ou solliciter la convocation d'une nouvelle assemblée pour soumettre à nouveau le projet.
4
Saisir le tribunal judiciaire
À défaut, introduire l'action en contestation dans les deux mois, ou demander l'autorisation de travaux d'amélioration au titre de l'article 30.
Attention
La contestation d'une décision d'assemblée générale doit être introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance (article 42 de la loi de 1965). Passé ce délai, la décision devient définitive.
Qu'est-ce qu'un abus de majorité ?
En bref
Un refus constitue un abus de majorité lorsqu'il est contraire à l'intérêt collectif et favorise la majorité au détriment d'un copropriétaire, sans motif sérieux.
- Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir : pas ceux qui ont voté pour.
- L'abus suppose une décision contraire à l'intérêt collectif ou prise dans l'unique but de nuire.
- Le juge peut annuler la décision abusive et, le cas échéant, allouer des dommages et intérêts.
- Le refus de travaux légalement obligatoires peut aussi être sanctionné.
Le tribunal peut-il autoriser des travaux refusés ?
En bref
Oui pour les travaux d'amélioration : si l'assemblée refuse l'autorisation, un copropriétaire peut être autorisé par le tribunal à les exécuter à ses frais (article 30).
Lorsque l'assemblée refuse d'autoriser des travaux affectant les parties communes (article 25 b), tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, à ses frais et aux conditions fixées par le juge, des travaux d'amélioration (article 30). Le tribunal fixe alors les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser ces installations. Pour des travaux urgents nécessaires à la conservation de l'immeuble, une action en référé est possible.
- L'autorisation judiciaire concerne les travaux d'amélioration refusés par l'assemblée.
- Le copropriétaire autorisé en supporte le coût, sauf accord ultérieur des autres.
- Le juge encadre l'usage des installations par les autres copropriétaires.
- Les travaux urgents de conservation peuvent justifier une procédure en référé.
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PosteCoût indicatifCe qui fait varier le prix
Mise en demeure ou demande de nouvelle AGFrais de recommandéGratuit si rédigée seul
Avocat pour contestation1 500 à 5 000 eurosComplexité du litige
Expertise technique2 000 à 8 000 eurosNature des travaux
Commissaire de justice (significations)150 à 300 eurosNombre d'actes
Tarifs indicatifs, honoraires d'avocat libres. La saisine du tribunal judiciaire en première instance ne donne pas lieu à droit de timbre. Les dépens peuvent être mis à la charge de la partie perdante.
Quels délais faut-il respecter ?
En bref
Deux mois pour contester après notification du procès-verbal, 21 jours de convocation avant l'AG, et cinq ans pour les actions personnelles entre copropriétaires.
- Deux mois : délai de contestation d'une décision d'AG après notification du procès-verbal (article 42).
- Un mois : délai dans lequel le syndic doit notifier le procès-verbal après l'assemblée.
- 21 jours : délai minimal de convocation de l'assemblée générale.
- Cinq ans : prescription des actions personnelles entre copropriétaires (article 2224 du Code civil).
