Dépôt de garantie non rendu : comment réagir efficacement ?
Mis à jour le 2 juillet 2026 7 min de lecture
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Rédigé par Le Devis Juridique Équipe éditoriale - Rédaction juridique
Réponse synthétique
Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un mois si l'état des lieux est conforme, deux mois en cas de retenues justifiées (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, la somme est majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. Une mise en demeure formalise la demande avant de saisir le juge.
Le dépôt doit être restitué sous un mois (état des lieux conforme) ou deux mois (retenues).
Tout retard majore la somme due de 10 % du loyer mensuel par mois commencé.
Les retenues doivent être justifiées par des devis, factures ou photos.
La mise en demeure se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.
Elle n'interrompt pas la prescription : seule une action en justice le fait.
À défaut, le juge des contentieux de la protection peut être saisi (prescription : trois ans).
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?
En bref
Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois si le bailleur opère des retenues justifiées (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le délai court à compter de la remise des clés. Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le bailleur doit restituer la totalité du dépôt sous un mois. S'il opère des retenues, par exemple pour des dégradations ou des loyers impayés, il dispose de deux mois et doit alors justifier chaque somme retenue (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). En immeuble collectif, il peut conserver jusqu'à 20 % jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.
Que se passe-t-il en cas de retard ?
En bref
Le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque mois de retard commencé, sauf si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Le retard est sanctionné par une pénalité spécifique, bien plus dissuasive que de simples intérêts : à défaut de restitution dans les délais, la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est toutefois pas due si le retard résulte du fait que le locataire n'a pas transmis l'adresse de son nouveau domicile.
Attention
Pensez à communiquer votre nouvelle adresse au bailleur lors de la remise des clés. À défaut, la pénalité de retard de 10 % n'est pas applicable.
Comment rédiger la mise en demeure ?
En bref
Un courrier recommandé qui rappelle les faits, le montant dû, le fondement légal et fixe un délai de réponse, en annonçant la saisine du juge à défaut.
La mise en demeure est un courrier formel, envoyé en recommandé avec accusé de réception. Elle doit identifier le logement et le bail, rappeler la date de remise des clés, le montant du dépôt versé et le fondement légal (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Elle réclame la restitution ou la justification détaillée des retenues, fixe un délai de réponse, souvent de huit à quinze jours, et annonce une saisine du juge en cas de silence. Conservez une copie et l'accusé de réception.
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Saisir le juge des contentieux de la protection, après une éventuelle tentative de conciliation, pour obtenir la restitution, la majoration et d'éventuels dommages-intérêts.
Sans réponse satisfaisante, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges locatifs, au tribunal judiciaire du lieu du logement. Une tentative de conciliation préalable, gratuite, est souvent requise pour les petits litiges. Le juge peut ordonner la restitution du dépôt, la majoration de 10 % par mois de retard et, en cas de mauvaise foi manifeste, des dommages-intérêts.
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Trois ans : les actions issues d'un bail se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). La mise en demeure n'interrompt pas ce délai.
Les actions dérivant d'un contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le locataire a connu les faits lui permettant d'agir (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Attention : contrairement à une idée répandue, une simple mise en demeure n'interrompt pas la prescription. Seules une demande en justice ou une reconnaissance de dette par le bailleur interrompent ce délai. Mieux vaut donc ne pas trop attendre avant de saisir le juge.
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La mise en demeure et la saisine du juge des contentieux de la protection sont peu ou pas coûteuses. Un avocat, facultatif, reste utile pour un litige important ou complexe.
Rédiger et envoyer une mise en demeure ne coûte que le prix du recommandé. La saisine du juge des contentieux de la protection est gratuite pour ce type de litige. Un avocat n'est pas obligatoire, mais peut aider à chiffrer précisément la demande, notamment la majoration de 10 % par mois de retard.
PosteCoût indicatifCe qui fait varier
Lettre recommandée avec accusé de réception5 à 10 €Poids, options
Conciliation préalableGratuiteAucun frais
Saisine du juge des contentieux de la protectionGratuiteAucun droit de timbre
Avocat (facultatif, litige complexe)400 à 1 200 €Complexité, montant en jeu
Tarifs indicatifs. Ces frais peuvent être mis à la charge du bailleur condamné (article 700 du Code de procédure civile).
Quels cas particuliers faut-il connaître ?
En bref
Trois situations fréquentes : la retenue disproportionnée, l'agence intermédiaire, et le versement du dépôt sans reçu.
Le bailleur retient une somme disproportionnée
Une retenue manifestement supérieure au coût réel des réparations, non justifiée par des devis ou factures, peut être contestée et réduite par le juge.
Le logement est géré par une agence immobilière
Lorsqu'une agence gère la location, c'est elle qui détient généralement le dépôt et doit le restituer dans les mêmes délais ; la mise en demeure peut lui être adressée directement.
Le dépôt a été versé en espèces sans reçu
En l'absence de reçu ou de mention du dépôt dans le bail, la preuve de son versement peut reposer sur un virement bancaire, un chèque encaissé ou tout autre élément daté.
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