Charges locatives abusives : comment les repérer et les contester ?
Mis à jour le 1 juillet 2026 6 min de lecture
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Rédigé par Le Devis Juridique Équipe éditoriale - Rédaction juridique
Réponse synthétique
Seules les charges figurant sur la liste fixée par décret sont récupérables auprès du locataire, et uniquement sur justification (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur doit régulariser chaque année et tenir les pièces à disposition. Toute action liée au bail se prescrit par trois ans (article 7-1 de la même loi).
Seules les charges d'une liste fixée par décret sont récupérables (décret du 26 août 1987).
Les charges ne sont dues que sur justification (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
Le bailleur régularise les provisions chaque année et communique le décompte par nature.
Les pièces justificatives sont tenues à disposition six mois après l'envoi du décompte.
La répartition doit suivre une clé cohérente, pas un partage égal arbitraire.
Les actions liées au bail se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi de 1989).
Quelles charges le bailleur peut-il récupérer ?
En bref
Seules les charges figurant sur la liste fixée par décret sont récupérables, et sur justification (article 23 de la loi du 6 juillet 1989, décret du 26 août 1987).
Toutes les dépenses du bailleur ne sont pas récupérables sur le locataire. Seules le sont les charges figurant sur une liste limitative fixée par décret (décret du 26 août 1987) : services liés à l'usage du logement, entretien courant et menues réparations des parties communes, et certaines taxes dont le locataire profite directement. Ces charges ne sont exigibles que sur justification (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Une dépense absente de cette liste, comme de gros travaux ou des honoraires de gestion, ne peut pas être refacturée au locataire.
Quels justificatifs pouvez-vous exiger ?
En bref
Le bailleur communique un décompte par nature de charges un mois avant la régularisation et tient les pièces justificatives à disposition pendant six mois (article 23 de la loi de 1989).
Lorsque le loyer s'accompagne de provisions, le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle. Un mois avant celle-ci, il communique au locataire le décompte par nature de charges et, en immeuble collectif, le mode de répartition. Pendant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives (factures, contrats d'entretien) sont tenues à sa disposition (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire peut donc demander à les consulter pour vérifier la réalité des dépenses.
Attention
Une charge réclamée sans décompte ni justificatif n'a pas à être payée en l'état. Le locataire peut en demander le détail par écrit avant tout règlement.
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La répartition entre locataires est-elle correcte ?
En bref
Les charges communes se répartissent selon une clé cohérente (souvent la surface), pas un partage égal entre logements de tailles différentes.
Les charges communes doivent être réparties selon une clé cohérente, généralement proportionnelle à la surface ou à la consommation, et non partagées à parts égales entre des logements de tailles différentes. Un studio n'a pas à supporter la même quote-part qu'un grand appartement du même immeuble. Si la clé de répartition paraît arbitraire ou absente, le locataire peut en demander le détail et contester une part manifestement disproportionnée.
Comment contester des charges abusives ?
En bref
Demander le détail par écrit, puis une mise en demeure si nécessaire ; à défaut, saisir le juge des contentieux de la protection. L'action se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi de 1989).
1
Demander le détail par écrit
Solliciter le décompte par nature de charges et la consultation des pièces justificatives, dans les six mois suivant son envoi.
2
Adresser une mise en demeure
En l'absence de réponse ou face à un refus, formaliser la demande par lettre recommandée avec accusé de réception.
3
Payer la part non contestée
Régler les charges dont le bien-fondé n'est pas discuté, pour éviter tout risque d'impayé de loyer sur cette partie.
4
Saisir le juge des contentieux de la protection
En cas de blocage persistant, ce juge est compétent pour les litiges locatifs et peut ordonner la communication des pièces et le remboursement du trop-perçu.
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La demande de justificatifs et la mise en demeure ne coûtent rien. Seule la saisine avec avocat, facultative, engendre des frais.
Demander des justificatifs ou adresser une mise en demeure ne coûte rien, hormis le prix d'un envoi recommandé. La saisine du juge des contentieux de la protection est également gratuite. Un avocat n'est pas obligatoire pour ce type de litige, mais peut être utile pour un dossier complexe portant sur plusieurs années de charges.
PosteCoût indicatifCe qui fait varier
Lettre recommandée avec accusé de réception5 à 10 €Poids, options
Saisine du juge des contentieux de la protectionGratuiteAucun frais de dépôt
Honoraires d'avocat (facultatif)400 à 1 200 €Complexité, nombre d'années de charges contestées
Tarifs indicatifs. Les sommes indûment perçues doivent être remboursées au locataire en cas de succès de la contestation.
Quels cas particuliers faut-il connaître ?
En bref
Trois situations fréquentes : la colocation, le forfait de charges en location meublée, et l'absence de décompte transmis par le syndic.
Le logement est en colocation
Chaque colocataire est redevable de sa quote-part selon la répartition prévue au bail ; en cas de clause de solidarité, le bailleur peut réclamer l'intégralité à un seul colocataire, à charge pour lui de se retourner contre les autres.
La location est meublée avec forfait de charges
Un forfait peut remplacer les provisions, sans possibilité de régularisation ultérieure ; il doit rester raisonnable au regard des charges habituelles de l'immeuble.
Le syndic ne transmet pas les comptes au bailleur
Le bailleur reste tenu de justifier les charges au locataire ; un retard côté copropriété ne le dispense pas de son obligation de régularisation annuelle.
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