Retenue abusive de caution : quels recours pour le locataire ?
Mis à jour le 18 juin 2026 8 min de lecture
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Rédigé par Le Devis Juridique Équipe éditoriale - Rédaction juridique
Réponse synthétique
Une retenue est abusive lorsque le bailleur conserve tout ou partie du dépôt de garantie sans justification ou hors des délais légaux. Le dépôt est restitué dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans deux mois sinon. Tout retard ouvre droit à une majoration de 10 pour cent du loyer mensuel par mois commencé. Le locataire dispose de trois ans pour agir.
Le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide.
La restitution intervient sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, sous 2 mois sinon.
Toute retenue doit être justifiée par un décompte détaillé et des devis ou factures.
L'usure normale du logement n'est jamais à la charge du locataire.
En cas de retard, le dépôt dû est majoré de 10 pour cent du loyer mensuel par mois commencé.
L'action en restitution se prescrit par 3 ans à compter de la fin du bail.
Qu'est-ce qu'une retenue abusive de caution ?
En bref
Le bailleur conserve tout ou partie du dépôt de garantie sans justification légale ou sans respecter les délais et la procédure prévus par la loi du 6 juillet 1989.
Le dépôt de garantie, souvent appelé caution, est une somme versée par le locataire à la signature du bail pour garantir l'exécution de ses obligations : loyers, charges ou réparations à sa charge. Le bailleur ne peut pas le conserver librement : il doit le restituer, en totalité ou en partie, selon l'état du logement à la sortie.
La retenue devient abusive lorsque le propriétaire garde une somme sans motif légal, sans justificatif, ou en dehors des délais fixés par la loi du 6 juillet 1989. Le locataire peut alors en réclamer la restitution et, le cas échéant, des dommages et intérêts.
Quels sont les délais de restitution du dépôt de garantie ?
En bref
Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois en cas de différences. Au-delà, le dépôt dû est majoré de 10 pour cent du loyer mensuel par mois de retard.
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe deux délais à compter de la remise des clés. Le dépôt est restitué dans un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Le délai passe à deux mois lorsque des différences justifient une retenue, déduction faite des sommes dûment justifiées restant dues au bailleur.
Lorsque le logement est en immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision, plafonnée à 20 pour cent du dépôt, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. Le solde est ensuite régularisé. Le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse au moment de la remise des clés.
Attention
À défaut de restitution dans les délais, le dépôt restant dû est majoré d'une somme égale à 10 pour cent du loyer mensuel hors charges pour chaque mois commencé de retard. Cette majoration n'est pas due si le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse.
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Le bailleur peut retenir pour des loyers ou charges impayés et des dégradations imputables au locataire, mais jamais pour l'usure normale ni pour des frais non justifiés.
Certaines retenues sont légitimes lorsqu'elles sont justifiées :
les loyers et charges restant dus à la fin de la location, selon ce que prévoit le bail ;
les dégradations imputables au locataire : trous, carrelage cassé, portes enfoncées, taches importantes ;
les réparations locatives non effectuées, sur présentation de devis ou de factures.
D'autres retenues sont en revanche abusives :
l'usure normale du logement : peinture qui pâlit, joints ou revêtements vieillis par le temps ;
les frais sans justificatif : aucune retenue n'est admise sans devis, facture ou photo datée ;
les dégâts antérieurs à l'entrée du locataire, que le bailleur doit prouver ;
les frais d'agence, de dossier ou de remise en location, étrangers aux obligations du locataire.
Quels justificatifs le bailleur doit-il fournir ?
En bref
Un décompte détaillé des retenues et des pièces justificatives (devis, factures, photos, états des lieux) transmis dans le délai de deux mois suivant la remise des clés.
Lorsqu'il effectue une retenue, le bailleur doit transmettre au locataire un décompte écrit et détaillé, accompagné des pièces qui le justifient : devis ou factures de réparation, photographies datées, et la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie. L'absence de décompte ou de justificatif rend la retenue contestable.
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Une mise en demeure par lettre recommandée, puis la commission départementale de conciliation, enfin le juge des contentieux de la protection si le litige persiste.
1
Mise en demeure
Adresser au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception réclamant la restitution, en rappelant l'absence de justificatif, le caractère disproportionné de la retenue ou le dépassement du délai. Un délai de règlement (par exemple 15 jours) est indiqué.
2
Commission départementale de conciliation
En l'absence d'accord, saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges relatifs au dépôt de garantie. Elle tente un règlement amiable avant tout procès.
3
Saisine du juge
En cas d'échec, saisir le juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges locatifs d'habitation quel que soit le montant. La procédure ne nécessite pas obligatoirement d'avocat.
Quels recours en justice et quelle indemnisation ?
En bref
Le juge peut ordonner la restitution, la majoration de 10 pour cent par mois de retard et, en cas d'abus caractérisé, des dommages et intérêts. L'action se prescrit par trois ans.
Devant le juge, le locataire peut demander la restitution du dépôt, la majoration légale de 10 pour cent du loyer mensuel par mois de retard, et, lorsque l'abus est caractérisé, des dommages et intérêts complémentaires. Il lui appartient de prouver le versement du dépôt, la remise des clés et l'absence de justification de la retenue.
Toutes les actions dérivant du contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le locataire a connu les faits lui permettant d'agir (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Sous conditions de ressources, l'aide juridictionnelle peut prendre en charge les frais de la procédure.
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