La retenue de 20 % sur le dépôt de garantie en copropriété est-elle légale ?
Mis à jour le 21 juin 2026 8 min de lecture
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Rédigé par Le Devis Juridique Équipe éditoriale - Rédaction juridique
Réponse synthétique
Oui. Lorsque le logement est en copropriété, la loi autorise le bailleur à conserver une provision, plafonnée à 20 % du dépôt de garantie, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Cette retenue doit être justifiée et provisoire : le solde est restitué dans le mois suivant l'approbation des comptes. Une retenue forfaitaire définitive, sans justification, reste illégale.
En copropriété, le bailleur peut conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.
Cette provision doit être dûment justifiée ; elle n'est pas un forfait définitif acquis au bailleur.
Le dépôt est restitué sous un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, sous deux mois sinon.
À défaut de restitution dans les délais, le solde est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
Toute action liée au bail se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Que dit la loi sur la retenue de 20 % en copropriété ?
En bref
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur, en immeuble collectif, à conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.
Contrairement à une idée répandue, la retenue de 20 % sur le dépôt de garantie n'est pas illégale en soi lorsque le logement se situe dans une copropriété. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément ce mécanisme.
Au départ du locataire, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire. Lorsqu'elle est dûment justifiée, il peut conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du dépôt de garantie, le temps que les comptes annuels de l'immeuble soient arrêtés. Cette provision sert à couvrir la part de charges récupérables encore inconnue à la sortie.
Quels sont les délais de restitution du dépôt de garantie ?
En bref
Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois en cas de différences. En copropriété, le solde de la provision suit l'arrêté des comptes.
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Ce délai passe à deux mois lorsque des dégradations ou des sommes restant dues justifient des déductions.
Le point de départ est la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée. Le locataire doit communiquer l'adresse de son nouveau domicile, faute de quoi certaines pénalités de retard ne s'appliquent pas.
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Comment fonctionne la provision sur charges de copropriété ?
En bref
Le bailleur établit un arrêté des comptes provisoire, conserve au plus 20 %, puis régularise et restitue le solde dans le mois suivant l'approbation des comptes annuels.
La provision de 20 % est temporaire. Une fois les comptes annuels de l'immeuble approuvés, le bailleur procède à la régularisation définitive : il déduit la part réelle de charges récupérables due par le locataire et restitue le solde dans le mois qui suit cette approbation.
Les parties peuvent aussi convenir, à l'amiable, de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'arrêté annuel. Dans tous les cas, la provision conservée ne peut dépasser 20 % et doit reposer sur des éléments justifiés, non sur un forfait arbitraire.
Quand une retenue devient-elle illégale ?
En bref
Une retenue est abusive si elle dépasse 20 %, n'est pas justifiée, devient définitive sans régularisation ou porte sur des charges non récupérables auprès du locataire.
La provision de 20 % n'autorise pas tout. Elle devient abusive lorsque le bailleur la transforme en retenue forfaitaire définitive, sans jamais régulariser après l'arrêté des comptes, ou lorsqu'il l'applique alors que le logement n'est pas en copropriété.
Il faut aussi distinguer les charges récupérables, que le locataire doit (entretien des parties communes, eau, énergie collective), des charges de copropriété propres au bailleur (gros travaux, honoraires de syndic), qui ne sont pas récupérables et ne peuvent donc justifier de retenue.
À éviter
Les retenues qui ne tiennent pas
Conserver plus de 20 % du dépôt au titre des charges de copropriété.
Garder la provision de façon définitive sans régularisation après l'arrêté des comptes.
Appliquer une retenue forfaitaire sans aucun justificatif.
Imputer au locataire des charges non récupérables propres au propriétaire.
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Que se passe-t-il en cas de retard de restitution ?
En bref
Le solde dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard commencé. Cette pénalité ne s'applique pas si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse.
À défaut de restitution dans les délais légaux, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration s'ajoute au montant à restituer.
La pénalité n'est toutefois pas due lorsque le retard provient de l'absence de transmission, par le locataire, de l'adresse de son nouveau domicile. Communiquer cette adresse lors de la remise des clés est donc essentiel pour préserver ses droits.
Comment contester une retenue jugée abusive ?
En bref
Réclamer par lettre recommandée avec justificatifs, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection si nécessaire.
La contestation suit une logique progressive, de l'amiable au judiciaire. La plupart des litiges se règlent avant l'audience.
1
Demander les justificatifs
Réclamer au bailleur le décompte détaillé et les pièces : arrêté des comptes, factures, état des lieux comparatif.
2
Envoyer une mise en demeure
Adresser une lettre recommandée rappelant les délais légaux et la majoration de 10 % par mois de retard.
3
Saisir la commission de conciliation
Recourir à la commission départementale de conciliation, gratuite et propre aux litiges locatifs.
4
Saisir le juge
À défaut d'accord, saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, compétent pour les baux d'habitation.
PosteCoût indicatifCe qui fait varier le prix
Lettre recommandée de mise en demeureQuelques eurosNombre de courriers, recommandé avec avis de réception
Commission départementale de conciliationGratuitAucun, la saisine est libre
Saisine du juge des contentieux de la protectionGratuitSans avocat obligatoire sous 10 000 €
Avocat (facultatif)VariableComplexité du dossier et montant en jeu
La représentation par avocat n'est pas obligatoire pour les litiges locatifs portés devant le juge des contentieux de la protection.
Attention
Une retenue définitive et forfaitaire de 20 %, sans arrêté des comptes ni justificatif, est abusive : le locataire peut en réclamer la restitution intégrale, majorée des pénalités de retard.
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