Réponse synthétique
Une mise en demeure par lettre recommandée est une étape amiable utile, mais elle ne permet pas à elle seule d'expulser un locataire. En cas d'impayé, c'est un commandement de payer délivré par un commissaire de justice qui déclenche la clause résolutoire du bail, six semaines plus tard. L'expulsion suppose ensuite un jugement, et aucune mesure ne peut intervenir entre le 1er novembre et le 31 mars.
- Une mise en demeure par lettre recommandée est une démarche amiable, pas l'acte qui déclenche l'expulsion.
- Pour un impayé, seul un commandement de payer par commissaire de justice fait jouer la clause résolutoire.
- La clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans suite.
- Seul un juge peut ordonner l'expulsion ; expulser soi-même est un délit puni de 3 ans et 30 000 €.
- Aucune expulsion ne peut être exécutée du 1er novembre au 31 mars, pendant la trêve hivernale.
- Le juge peut accorder des délais de paiement jusqu'à 3 ans et un délai pour partir de 1 mois à 1 an.
Une mise en demeure suffit-elle pour expulser un locataire ?
En bref
Non. La mise en demeure est une lettre amiable. Pour un impayé, l'acte légal qui enclenche la procédure est le commandement de payer délivré par un commissaire de justice.
Une mise en demeure est un écrit (lettre recommandée ou remise contre signature) qui rappelle à une personne une obligation non remplie et lui fixe un délai pour s'y conformer. C'est une étape amiable utile : elle laisse une trace, marque le sérieux de la démarche et ouvre souvent la voie à une régularisation rapide.
Mais pour un logement d'habitation, la résiliation du bail pour impayé obéit à la loi du 6 juillet 1989. Le contrat contient une clause résolutoire qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer délivré par un commissaire de justice (l'ancien huissier). Une simple lettre, un email ou un SMS ne déclenchent donc pas la procédure d'expulsion : ils peuvent servir d'étape amiable ou de preuve, sans remplacer cet acte.
Attention
Quel que soit le motif, seul un juge peut ordonner une expulsion. Forcer un locataire à partir, changer la serrure ou couper l'eau sans décision de justice est un délit puni de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal).
Quels motifs permettent de demander une expulsion ?
En bref
Trois grandes situations : l'impayé de loyer ou de charges, un manquement grave du locataire (trouble, dégradations) et la fin du bail par un congé régulier.
Le motif invoqué doit être réel, sérieux et mentionné précisément. Un motif vague ou inexact fragilise toute la démarche.
Impayé de loyer ou de charges
Le motif le plus fréquent. La résiliation passe par la clause résolutoire du bail et un commandement de payer ; le juge peut accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi.
Manquement grave du locataire
Troubles de voisinage répétés, dégradations, défaut d'assurance ou sous-location interdite. Le bailleur doit prouver le manquement et demander la résiliation au juge.
Fin du bail (congé)
Pour vente, reprise du logement ou motif légitime et sérieux, le bailleur délivre un congé (loi du 6 juillet 1989, article 15) en respectant le préavis. Ce n'est pas une mise en demeure.
Que doit contenir la mise en demeure ?
En bref
Vos coordonnées et celles du locataire, le logement concerné, le motif précis, le décompte de la dette, le délai accordé, les suites envisagées et votre signature.
- Vos coordonnées complètes et celles du locataire, avec l'adresse exacte du logement.
- La date et l'objet : rappel de l'obligation non remplie (paiement, cessation d'un trouble).
- Le décompte précis de la dette : loyers et charges dus, période concernée.
- Le motif clair et, le cas échéant, les références exactes du contrat de bail.
- Le délai laissé pour régulariser et les suites en cas de silence (saisine du juge).
- Votre signature et un envoi en recommandé avec accusé de réception.
Erreurs à éviter
Les pièges qui rendent la démarche inefficace
- Croire qu'un email, un SMS ou une lettre simple suffit pour engager une expulsion.
- Indiquer un motif vague ou un décompte de dette inexact.
- Confondre la lettre amiable avec le commandement de payer, seul acte légal pour l'impayé.
- Affirmer des conséquences fausses (fichage automatique, expulsion immédiate) pour faire pression.
- Tenter d'expulser sans jugement, ce qui constitue une infraction pénale.
Comment l'envoyer et quel délai accorder ?
En bref
Par lettre recommandée avec accusé de réception, en conservant les preuves. Pour un impayé, le commandement de payer ouvre un délai légal de six semaines.
1
Rédiger la lettre
Reprendre les mentions utiles : identité des parties, logement, motif, décompte, délai et suites. Dater et signer le courrier.
2
Envoyer en recommandé
Déposer la lettre en recommandé avec accusé de réception. Le coût de quelques euros achète une preuve de la date et du contenu.
3
Conserver les preuves
Garder le récépissé de dépôt, l'accusé de réception, une copie de la lettre et les justificatifs (bail, quittances, relevés).
4
Passer au commandement de payer
Si l'impayé persiste, faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer. Il ouvre un délai légal de six semaines avant que la clause résolutoire ne joue.
La lettre amiable peut fixer un délai libre, souvent de huit à quinze jours. Le délai légal de six semaines, lui, ne court qu'à partir du commandement de payer, et non de la lettre.
Quelle procédure si la mise en demeure reste sans effet ?
En bref
Commandement de payer, puis assignation devant le juge des contentieux de la protection, jugement, commandement de quitter les lieux et, en dernier ressort, expulsion.
1
Commandement de payer
Délivré par un commissaire de justice. Il rappelle la dette et ouvre un délai de six semaines pendant lequel le locataire peut payer ou demander des délais.
2
Saisine du juge
À défaut de régularisation, le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.
3
Audience et jugement
Les deux parties sont entendues. Le juge peut constater la résiliation, accorder des délais de paiement ou rejeter la demande.
4
Commandement de quitter les lieux
Si l'expulsion est prononcée, un commissaire de justice délivre ce commandement. L'expulsion ne peut avoir lieu qu'après un délai de deux mois.
5
Expulsion
Réalisée par le commissaire de justice, au besoin avec le concours de la force publique, en dehors de la période de trêve hivernale.
En pratique, il s'écoule souvent six à dix-huit mois entre le premier impayé et l'expulsion effective. Aucune expulsion n'est immédiate.
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Quels délais et protections jouent pour le locataire ?
En bref
La trêve hivernale suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars. Le juge peut aussi accorder des délais de paiement et un délai pour quitter les lieux.
- Trêve hivernale : aucune expulsion exécutée du 1er novembre au 31 mars (article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution).
- Délai de deux mois minimum après le commandement de quitter les lieux (article L.412-1).
- Délai de grâce pour quitter les lieux : de 1 mois à 1 an selon la situation (article L.412-4).
- Délai de paiement de la dette jusqu'à 3 ans si le locataire reprend le loyer courant (loi du 6 juillet 1989, article 24).
- Aides possibles : fonds de solidarité pour le logement (FSL) et versement direct de l'aide au logement au bailleur.
Attention
Contrairement à une idée répandue, une mise en demeure n'interrompt pas la prescription. Seule une demande en justice le fait (article 2241 du Code civil). Les actions nées du bail se prescrivent par trois ans (loi du 6 juillet 1989, article 7-1).
Combien coûte la démarche et faut-il un professionnel ?
En bref
Une lettre recommandée coûte quelques euros. Le commandement de payer et l'aide d'un avocat ou d'un commissaire de justice représentent l'essentiel du budget.
Rien n'oblige à recourir à un professionnel pour une simple lettre. Mais l'impayé suppose un commandement de payer par commissaire de justice et, souvent, une procédure devant le juge, où l'assistance d'un avocat sécurise le dossier.
PosteCoût indicatifCe qui fait varier le prix
Lettre de mise en demeure (recommandé)4 à 6 €Affranchissement, options de suivi
Commandement de payer (commissaire de justice)100 à 250 €Tarif réglementé, nombre d'actes
Avocat (conseil ou rédaction)200 à 500 €Complexité, région, cabinet
Avocat (procédure d'expulsion)1 000 à 3 000 €Durée, contestation, recours
Tarifs indicatifs. Les frais du commandement de payer sont en principe à la charge du locataire défaillant.
Sous conditions de ressources, l'aide juridictionnelle peut prendre en charge tout ou partie des frais d'avocat et de procédure.
