Réponse synthétique
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : un acheteur peut engager la responsabilité du diagnostiqueur, certifié et assuré, si le diagnostic est erroné. L'action se prescrit par cinq ans à compter de la découverte (article 2224 du Code civil). Une contre-expertise est nécessaire pour prouver l'erreur et chiffrer le préjudice. Le vendeur peut aussi être visé en cas de dol ou de vice caché.
- Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable et engage la responsabilité du diagnostiqueur s'il est erroné.
- Les recommandations de travaux du DPE restent indicatives (article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation).
- Le diagnostiqueur doit être certifié et assuré ; son assurance peut indemniser le préjudice.
- L'action se prescrit par cinq ans à compter de la découverte de l'erreur (article 2224 du Code civil).
- Une contre-expertise par un autre diagnostiqueur est nécessaire pour prouver l'écart.
- Le vendeur peut être visé en cas de dol (article 1137) ou de vice caché (article 1641).
Un DPE erroné, qu'est-ce que cela change ?
En bref
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : il engage la responsabilité de son auteur. Seules ses recommandations de travaux gardent une valeur indicative.
Le diagnostic de performance énergétique fait partie du dossier de diagnostic technique annexé à la vente (article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation). Depuis le 1er juillet 2021, il n'est plus seulement informatif : sa classe et ses estimations sont opposables, ce qui permet à l'acheteur d'engager la responsabilité du diagnostiqueur en cas d'erreur. En revanche, l'acquéreur ne peut pas se prévaloir, contre le vendeur, des recommandations de travaux qui accompagnent le DPE : elles n'ont qu'une valeur indicative.
- Le DPE classe le logement de A à G selon sa consommation et ses émissions.
- Une erreur de classe peut fausser le prix et le budget énergétique de l'acheteur.
- Le DPE est opposable, mais ses recommandations de travaux restent indicatives.
- Le diagnostiqueur doit être certifié et couvert par une assurance de responsabilité.
Qui est responsable d'un DPE erroné ?
En bref
D'abord le diagnostiqueur, dont l'assurance peut indemniser. Le vendeur peut aussi être visé en cas de dol, et l'agence si elle a relayé une information fausse.
- Le diagnostiqueur : responsable de l'erreur de diagnostic, il est certifié et assuré.
- Le vendeur : en cas de dol (article 1137 du Code civil) s'il a sciemment trompé l'acheteur.
- Le vendeur : au titre de la garantie des vices cachés (article 1641) si un défaut rend le bien impropre à l'usage.
- L'agence immobilière : si elle a diffusé des caractéristiques énergétiques non conformes.
Quelles erreurs faut-il éviter ?
En bref
Attendre trop longtemps, ne pas faire de contre-expertise, négliger les justificatifs et agir seul face à l'assureur du diagnostiqueur.
- Attendre, alors que les preuves de l'écart deviennent plus difficiles à établir.
- Ne pas faire établir de contre-expertise par un autre diagnostiqueur certifié.
- Confondre le DPE avec une expertise complète de tous les défauts du logement.
- Négliger de chiffrer le préjudice avec des factures et des devis.
- Cibler le seul diagnostiqueur en oubliant le vendeur ou l'agence.
Attention
Le DPE est opposable, mais ses recommandations de travaux ne le sont pas : elles n'ont qu'une valeur indicative et ne peuvent être invoquées contre le vendeur (article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation). Faites établir une contre-expertise avant d'agir.
Comment agir concrètement ?
En bref
Faire établir une contre-expertise, chiffrer le préjudice, mettre en demeure le diagnostiqueur et son assureur, puis saisir le tribunal si nécessaire.
1
Faire une contre-expertise
Demander un nouveau DPE ou un audit à un autre diagnostiqueur certifié, pour démontrer l'écart avec le diagnostic initial.
2
Chiffrer le préjudice
Réunir factures d'énergie, devis de travaux de mise à niveau et tout élément établissant un écart anormal et durable.
3
Mettre en demeure
Adresser une mise en demeure au diagnostiqueur et à son assureur, appuyée sur la contre-expertise et le chiffrage.
4
Saisir le tribunal
À défaut d'accord, saisir le tribunal judiciaire contre le diagnostiqueur et, le cas échéant, le vendeur.
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Quel délai et quel coût pour agir ?
En bref
Cinq ans à compter de la découverte de l'erreur (article 2224 du Code civil). Les coûts vont de la contre-expertise aux honoraires d'avocat, parfois pris en charge par l'assurance du diagnostiqueur.
PosteCoût indicatifPrécisions
Contre-expertise (nouveau DPE ou audit)100 à 500 eurosSelon le bien et la prestation
Mise en demeureFrais de recommandéGratuite si rédigée seul
Avocat en droit immobilier1 500 à 5 000 eurosComplexité du litige
Expertise judiciaire1 500 à 5 000 eurosSi ordonnée par le juge
Tarifs indicatifs, honoraires d'avocat libres. L'assurance de responsabilité du diagnostiqueur peut prendre en charge le préjudice établi. La saisine du tribunal judiciaire en première instance ne donne pas lieu à droit de timbre.
Quel préjudice peut être indemnisé ?
En bref
Le surcoût énergétique, le coût des travaux de mise à niveau et la perte de valeur du bien, à condition de prouver un écart réel et durable.
- Le surcoût des dépenses d'énergie par rapport à l'estimation du DPE.
- Le coût des travaux nécessaires pour atteindre la performance annoncée.
- La perte de valeur du bien liée à un classement réel moins favorable.
- Le préjudice doit être certain, chiffré et distinct d'une simple variation saisonnière.
