Dépôt de garantie non rendu : quels recours et délais ?
Mis à jour le 22 juin 2026 8 min de lecture
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Rédigé par Le Devis Juridique Équipe éditoriale - Rédaction juridique
Réponse synthétique
À la fin d'un bail, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie sous un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et sous deux mois en cas de retenues justifiées. Passé ce délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé. Le locataire dispose de trois ans pour agir.
Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer pour un logement vide, 2 mois pour un meublé (hors charges).
Restitution sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, sous 2 mois en cas de retenues justifiées.
Toute retenue doit être justifiée par écrit : décompte détaillé, photos, devis ou factures.
Au-delà du délai, le dépôt dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé (article 22).
En copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.
L'action en restitution se prescrit par 3 ans à compter de la remise des clés (article 7-1).
Qu'est-ce que le dépôt de garantie et combien peut-il atteindre ?
En bref
Une somme versée à la signature du bail pour garantir les obligations du locataire, plafonnée à 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un meublé.
Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort « caution », est une somme versée par le locataire à la signature du bail pour garantir l'exécution de ses obligations (loyers, charges, réparations locatives). Le propriétaire le conserve pendant toute la durée de la location, puis le restitue au départ, déduction faite des sommes éventuellement dues.
Son montant est plafonné par la loi du 6 juillet 1989 : il ne peut dépasser un mois de loyer en principal (hors charges) pour un logement vide (article 22), et deux mois pour un logement meublé (article 25-6). Pour un loyer de 800 € hors charges, le dépôt ne peut donc excéder 800 € en location vide. Cette somme ne produit aucun intérêt au bénéfice du locataire et ne peut pas être révisée en cours de bail.
Quels sont les délais de restitution du dépôt de garantie ?
En bref
1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ; 2 mois en cas de retenues justifiées. Le délai court à compter de la remise des clés.
Restitution sous 1 mois
Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le bailleur dispose d'un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés pour restituer l'intégralité du dépôt. Si vous rendez les clés le 15 janvier, le dépôt doit vous être restitué au plus tard le 15 février.
Restitution sous 2 mois
Si l'état des lieux de sortie fait apparaître des différences (dégradations, sommes dues), le délai est porté à deux mois. Dans ce cas, le bailleur doit vous adresser un décompte détaillé des retenues, accompagné des justificatifs (photos, devis, factures), et vous restituer le solde.
Le point de départ : la remise des clés
Les délais courent à compter de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception, au bailleur ou à son mandataire. Conservez une preuve écrite de cette remise (état des lieux signé, courrier, courriel) : c'est elle qui fixe le départ du compte à rebours.
La majoration en cas de retard
À défaut de restitution dans les délais, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard (article 22). Pour un loyer de 800 €, deux mois de retard ajoutent ainsi 160 € à la somme due. Cette majoration s'applique de plein droit, sans avoir à prouver un préjudice.
Attention
La majoration de retard n'est pas due si le défaut de restitution vient de ce que vous n'avez pas communiqué votre nouvelle adresse. Indiquez-la par écrit au bailleur lors de la remise des clés.
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Loyers et charges impayés, réparations locatives non faites, dégradations imputables au locataire, toujours justifiés. L'usure normale, elle, ne peut pas être retenue.
Les retenues autorisées
Loyers ou charges locatives restés impayés.
Réparations locatives non effectuées (joints, petites réparations d'entretien à la charge du locataire).
Dégradations imputables au locataire (trou dans un mur, carrelage cassé, parquet abîmé volontairement).
Sommes dont le bailleur pourrait être tenu à la place du locataire, dûment justifiées.
Les retenues interdites
Usure normale du logement (peinture jaunie par le temps, légères marques, vieillissement des revêtements).
Entretien courant du bien relevant du propriétaire (révision de chaudière non liée à une faute du locataire).
Frais de gestion, d'agence ou frais administratifs du bailleur.
Travaux concernant les parties communes ou d'autres logements.
Usure normale ou dégradation ?
La distinction est décisive. L'usure résulte du temps et d'un usage normal : elle reste à la charge du propriétaire. La dégradation résulte d'un défaut d'entretien, d'une négligence ou d'un dommage volontaire : elle peut être retenue. En cas de doute, une expertise peut départager les deux.
Attention
Une retenue sans décompte écrit ni justificatifs (photos datées, devis, factures) est abusive et peut être contestée. Exigez systématiquement le détail chiffré des sommes retenues.
Que faire si le dépôt n'est pas restitué dans les délais ?
En bref
Réunir les preuves, relancer à l'amiable, envoyer une mise en demeure recommandée, tenter une conciliation gratuite, puis saisir le juge des contentieux de la protection si nécessaire.
1
Réunir les preuves
Rassembler le bail, l'état des lieux d'entrée et de sortie, la preuve du versement du dépôt, et la preuve de la date de remise des clés. Vérifier que votre nouvelle adresse a bien été transmise.
2
Relancer à l'amiable
Adresser un premier courrier ou courriel rappelant le montant dû et le délai légal dépassé. Une relance simple suffit parfois à débloquer la situation.
3
Envoyer une mise en demeure
Par lettre recommandée avec accusé de réception : rappeler les articles 22 (et 25-6 pour un meublé), le montant, la date de remise des clés, exiger la restitution sous 8 à 15 jours et mentionner la majoration de 10 % par mois de retard.
4
Saisir la commission de conciliation
La commission départementale de conciliation examine gratuitement les litiges locatifs et peut rapprocher les parties. Cette étape amiable est souvent un préalable utile avant le juge.
5
Saisir le juge des contentieux de la protection
Compétent pour les litiges de baux d'habitation, au sein du tribunal judiciaire. Pour les petits litiges, une tentative préalable de conciliation ou de médiation est en principe requise.
Erreurs à éviter
Les pièges classiques sur le dépôt de garantie
Ne pas formaliser par écrit la date de remise des clés : sans elle, impossible de prouver le dépassement du délai.
Oublier de transmettre sa nouvelle adresse, ce qui prive de la majoration de retard.
Accepter une retenue sans réclamer le décompte détaillé et les justificatifs.
Réclamer de simples « intérêts » au lieu de la majoration légale de 10 % par mois de retard.
Laisser passer le délai de prescription de 3 ans pour agir.
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La mise en demeure ne coûte que l'envoi recommandé et la conciliation est gratuite. Les frais n'augmentent qu'en cas d'expertise ou de procédure judiciaire.
Récupérer son dépôt de garantie est, dans la majorité des cas, peu coûteux : l'essentiel se règle à l'amiable ou par conciliation. Les frais n'apparaissent qu'en cas de contestation technique ou de procédure devant le juge.
PosteCoût indicatifCe qui fait varier le prix
Mise en demeure (recommandé avec AR)5 à 10 €Tarif postal de l'envoi
Conciliation (commission ou conciliateur)GratuitSans frais
Expertise (amiable ou judiciaire)400 à 1 000 €Nombre et complexité des désordres
Honoraires d'avocat (si procédure)300 à 1 500 €Montant en jeu, complexité du dossier
Tarifs indicatifs. Les frais de procédure peuvent être mis à la charge du bailleur si le juge l'ordonne.
Selon le détenteur du dépôt (agence, syndic) ou la forme de la location, les délais de la loi de 1989 s'appliquent avec quelques nuances.
Le dépôt est détenu par une agence
L'agence immobilière est soumise aux mêmes délais légaux que le propriétaire. En cas de blocage, la mise en demeure peut lui être adressée directement.
Le logement est en copropriété
Dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision n'excédant pas 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes ; le solde est régularisé dans le mois suivant l'approbation des comptes.
Vous étiez en colocation
La restitution suit les règles du bail. Une clause de solidarité ou le départ échelonné des colocataires peut décaler la restitution ; mieux vaut clarifier la répartition au moment du congé.
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