Mis à jour le 19 juin 2026 9 min de lecture
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Rédigé par Le Devis Juridique Équipe éditoriale - Rédaction juridique
Réponse synthétique
Sans syndic, une copropriété ne peut plus agir au nom du syndicat ni engager d'action en justice. Pour débloquer la situation, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale afin de nommer un syndic. À défaut, le président du tribunal judiciaire désigne, sur requête, un administrateur provisoire chargé d'organiser cette nomination.
Le syndic est obligatoire dès qu'une copropriété compte au moins deux copropriétaires (loi du 10 juillet 1965).
Sans syndic, la copropriété ne peut ni agir en justice ni gérer ses parties communes.
Tout copropriétaire peut convoquer l'assemblée générale pour nommer un syndic (article 17 de la loi de 1965).
À défaut, le président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire sur requête.
Un litige de 5 000 € ou moins suppose une tentative amiable préalable (article 750-1 du Code de procédure civile).
Le tribunal compétent est celui du lieu où se situe l'immeuble.
Le syndic est-il obligatoire en copropriété ?
En bref
Oui. Dès qu'un immeuble compte au moins deux copropriétaires, un syndic doit être désigné pour exécuter les décisions de l'assemblée générale et gérer les parties communes (loi du 10 juillet 1965).
La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965. Dès qu'un immeuble est réparti entre au moins deux copropriétaires, la désignation d'un syndic est obligatoire. Mandataire du syndicat des copropriétaires, le syndic exécute les décisions de l'assemblée générale, entretient les parties communes, gère les finances et représente la copropriété dans ses actes juridiques.
L'obligation tombe seulement si l'immeuble appartient à un propriétaire unique : le statut de la copropriété ne s'applique alors pas, et aucun syndic n'est requis.
Que se passe-t-il sans syndic ?
En bref
La copropriété perd son représentant légal. Elle ne peut plus agir en justice au nom du syndicat, gérer ses contrats ni renouveler les assurances des parties communes.
L'absence de syndic peut résulter d'une démission, d'une fin de mandat non renouvelée, du décès d'un syndic bénévole ou de la liquidation d'un syndic professionnel. Sans gestionnaire, la copropriété est paralysée : factures impayées, entretien suspendu, contrats avec les prestataires en suspens.
Attention
Sans syndic, le syndicat des copropriétaires ne peut plus agir en justice ni souscrire ou renouveler les assurances des parties communes. Une vacance prolongée expose la copropriété à des blocages et à des contentieux. Il faut réagir vite.
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Tout copropriétaire peut convoquer l'assemblée générale pour élire un syndic. À défaut de convocation, le président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire sur requête.
1
Convoquer l'assemblée générale
En l'absence de syndic, tout copropriétaire peut convoquer l'assemblée générale des copropriétaires afin de nommer un syndic (article 17 de la loi du 10 juillet 1965).
2
Élire un nouveau syndic
L'assemblée désigne un syndic, professionnel ou bénévole, après mise en concurrence de plusieurs contrats lorsque c'est requis.
3
Saisir le tribunal à défaut
Si aucune assemblée n'est convoquée, tout intéressé peut, par requête, demander au président du tribunal judiciaire de désigner un administrateur provisoire.
4
Laisser l'administrateur organiser la nomination
L'administrateur provisoire convoque l'assemblée des copropriétaires en vue de désigner un syndic et de rétablir une gestion normale.
Comment régler un litige entre copropriétaires ?
En bref
Par la voie amiable d'abord, obligatoire pour les litiges de 5 000 € ou moins, puis par l'assemblée générale ou, en dernier recours, devant le tribunal judiciaire.
Règlement amiable
Conciliation ou médiation. Pour une demande de 5 000 € ou moins, cette tentative est un préalable obligatoire avant le juge (article 750-1 du Code de procédure civile).
Assemblée générale
Si une décision collective est nécessaire, l'assemblée tranche. En l'absence de syndic, elle est convoquée par un copropriétaire ou un administrateur provisoire.
Action en justice
En dernier recours, le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble est saisi, en s'appuyant sur des preuves écrites (courriers, procès-verbaux, factures).
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Privilégier l'accord amiable ou la médiation. Pour agir au nom du syndicat devant le juge, un syndic ou un administrateur provisoire doit d'abord être en fonction.
Face à un tiers (prestataire, fournisseur, voisin), le règlement amiable et la médiation restent les voies les plus rapides. Si elles échouent, une action devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble est possible. Toutefois, une action au nom du syndicat des copropriétaires suppose un représentant : il faut donc d'abord disposer d'un syndic ou d'un administrateur provisoire désigné par le juge.
Combien coûtent ces démarches ?
En bref
La conciliation devant un conciliateur de justice est gratuite. La requête au tribunal, l'administrateur provisoire et un éventuel avocat représentent les principaux frais.
Les coûts varient selon la voie choisie. Le règlement amiable est le moins onéreux ; la désignation judiciaire d'un administrateur provisoire engendre des frais à la charge de la copropriété.
DémarcheCoût indicatifCe qui fait varier le prix
Conciliation (conciliateur de justice)GratuitService public de la justice
MédiationSelon accordHonoraires du médiateur, durée
Requête au tribunal judiciaireSans frais de greffeAvec ou sans avocat
Administrateur provisoireVariableTaille de la copropriété, durée de la mission
Tarifs indicatifs. Les frais d'administrateur provisoire sont supportés par la copropriété.
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